Consejos para comprar la casa adecuada.

topimg1.jpgLa casa de tus sueños no siempre es la casa de tu presupuesto. Y de hecho, adquirir un bien inmueble, aunque sea el de tus sueños, pero que sobrepase tu capacidad financiera, puede convertirse en la peor de las pesadillas.

Imagina que por pagar la mensualidad del crédito hipotecario no puedas pagar el predial, la colegiatura de tus hijos y te endeudes tanto que ya no quieras contestar el teléfono de tanto cobrador que te llama.

Sigue estas recomendaciones de Gonzalo Palafox, director de crédito hipotecario de BBVA Bancomer para que la casa que compres sea la que cumpla con tus necesidades y no abuse de tu economía.

  1. Haz un presupuesto actual detallado

Debes entender muy bien cómo y en qué gastas. Si no sabes a dónde se va el dinero no sabes cuánto puedes pagar por tu casa. Ya sea que descargues uno de internet, aquí hay uno que te puede ayudar, o que lo hagas con pluma y papel o en tu celular inteligente, la idea es que sepas con lujo de detalle en qué se va cada centavo que tienes. Esto, además, te permitirá encontrar gastos que puedes recortar para tener más ahorro o destinar un poco más de dinero al pago de la mensualidad de un crédito.

  1. Ten un cálculo aproximado de cuánto vas a pagar

Digamos que pagas renta y quieres buscar una propiedad que adquieras con un crédito y tu ideal es pagar lo mismo de renta que de mensualidad de la hipoteca. Para darte una primera idea de cuánto cuesta la propiedad que te gusta haz este cálculo:

– Analiza cuánto tienes ahorrado para el enganche. Piensa que por lo menos necesitas el 10% de enganche para pedir el 90% de crédito, aunque hay algunas instituciones financieras que te permiten pedir créditos hipotecarios de hasta 95%. Si quieres una casa de 1 millón de pesos por lo menos debes tener 100,000 pesos para el enganche.

– Además del ahorro para el enganche necesitas otro 10%, máximo, mínimo 5%, del valor de la propiedad para gastos extras como comisiones de los bancos por apertura de crédito o los notariales. Siguiendo con el ejemplo de la casa de 1 millón, necesitarás hasta 100,000 pesos para los gastos extras, por lo tanto tu ahorro debe ser de unos 200,000 pesos. Si resulta al final, que los gastos extras son menos del 10% de la propiedad y solo necesitas 70,000 pesos, pues tendrás 30,000 extras, ya sea para pedir un crédito menor o para los arreglos de la propiedad nueva.

– Cuando ya sabes cuánto dinero vas a pedir prestado, en este ejemplo, pedirías 900,000 pesos, entonces revisa el pago por millar de los créditos que has analizado. (Sí, parte de hacer la tarea es que sepas qué créditos hay en el mercado y ciertos datos básicos como este). En general los pagos por millar andan de 8 a 10 pesos por cada mil de crédito, por lo que por un crédito de 900,000 mil pesos pagarías aproximadamente 9,000 pesos al mes.
Por cierto, hoy en día en México el pago por mil en caso de renta es de entre 5 y 8 pesos, un poco menor al que se ofrece en los créditos hipotecarios. Así que debes revisar cómo está tu zona para ver si andas parejo o quizá debas pagar más por un crédito que por rentar.

Ya con estos cálculos sabes cuánto podrías pagar por un crédito por la propiedad que te gusta y si te salen número fuera de tu alcance, será la primera señal de que la casa que escogiste está fuera de tu presupuesto. ¿Cómo saber eso? Lee el siguiente punto.

  1. Nuca, nunca, nunca destines más del 30% de tus ingresos brutos al pago de la vivienda

Por lo tanto, si vas a pagar una mensualidad de 9,000 pesos, entonces tu ingreso bruto debe ser de por lo menos 27,000 pesos.

¿Por qué solo una tercera parte de tu ingreso a la casa? Porque si te pasas de eso no te va a alcanzar para mantener tu estilo de vida. solo piensa que 30% va a la casa, otro 30% a los impuestos y solo te queda una tercera parte más para tus gastos de vida. Esto, por cierto, aplica para los que rentan también.

  1. Gasta como en la casa nueva

Si has vivido siempre en un departamento pequeño y ahora el paso que vas a dar es al de una casa con jardín, debes hacer un cálculo de cuánto te va a costar el mantenimiento de una propiedad similar a lo que quieres comprar. Pregunta a los dueños de la casa que quieres comprar cuánto gastan al mes en mantenimiento, pregunta a los vecinos y a tus amigos o familiares que tengan una propiedad similar.

Ya que tengas una idea más o menos clara, incluye estos gastos en tu presupuesto y ve si podrás pagarlos.
Si tienes el tiempo, vive un par de meses como si ya tuvieras la casa con el crédito y aparta el dinero extra. Esto te permitirá saber si puedes pagar todo con el sueldo que tienes y además, quizá te ayude a lograr un ahorro extra que puedas utilizar para la nueva propiedad.

  1. Esta no será la única casa en la que vivas, no debes pensar en cómo vas a usarla en 20 años

Antes en México cuando se compraba una casa era en la que te iban a sacar en ataúd. Esto ha cambiado. Las familias en promedio viven las propiedades unos 8 años. Así que aunque saques un crédito a 20 años, no tiene la casa que cumplir con las expectativas de espacio que tengas tu para dentro de 20 años. En otras palabras, no te preocupes si crees que en 20 años vas a tener cuatro hijos y la casa solo tienes dos recámaras. Cuando llegue el momento podrás vender esta primera propiedad y adquirir una segunda que se adapte a tu nueva circunstancia familiar y salarial. Si tomas en cuenta este punto verás que te apegarás a una casa que responda a tus necesidades reales de espacio y a tu presupuesto que si andas buscando algo para el resto de la vida.

  1. Revisa siempre tu historial crediticio

No porque tu primo compró una propiedad del mismo valor de la que quieres y gana lo mismo que tú, el crédito que te ofrezcan a ti será igual. Si tú tienes un historial crediticio diferente al de él, si alguno de los dos se ha portado mal, entonces es probable que el banco les de una tasa de interés mayor o un monto de crédito menor.
El historial crediticio refleja cómo te has portado con los créditos que has tenido a lo largo de la vida, incluso estarán ahí pagos de servicios como el teléfono fijo o la televisión por cable y esto es normal. Todos los mexicanos con alguna tarjeta de crédito o contrato de celular están en el Buró de Crédito y esto no es negativo.
Cada año puedes revisar tu historial y ver cómo te perciben los bancos, si eres un sujeto de crédito o no.
Cuando estés pensando en comprar propiedades, conocer esta información será vital para decidir si este es el mejor momento o debes esperar un poco y bajar, por ejemplo, tu nivel de endeudamiento.

  1. Piensa en los arreglos y amueblada

Es muy difícil que encuentres una casa en perfectas condiciones y a la que al mudarte no debas hacer ningún arreglo. También es probable que debas invertir en algunos muebles nuevos para decorar tu nuevo hogar. Contempla estos gastos desde el inicio para que no termines con casa nueva, cuyas paredes se caen por la humedad, y en un colchón en el piso porque no te alcanzó ni para la cama.

Fuente:Metroscúbicos

¿CÓMO ELEGIR TERRENO?

terreno

La selección del terreno para construir una casa es una de las decisiones más importantes de nuestra vida: la mayoría de las personas sólo adquiere un terreno para construir su casa durante su vida. La idea es que esta guía recopilatoria de consejos propios(y que también la tenemos disponible en Internet), sirva tanto para futuros propietarios como también para inversores que buscan inversiones de calidad. La intención es que la comunidad la complemente con los aportes que les sugiera la experiencia o el sentido común, y pulamos cada uno de sus puntos, considerando las formas prácticas de cumplir con cada uno de estos significativos recaudos, antes de comprar un terreno.

1) Búsqueda: El primer elemento que debe considerar cuando busque un lote o terreno es el objetivo para ese terreno. Una vez pensado esto, hay que saber si el proyecto que tiene en mente se puede realizar en él: esto quiere decir que lo ideal es ajustar la compra de un terreno a la idea preexistente de una casa, y no la idea preexistente de una casa, a un terreno comprado nomás porque si. Es importante, por lo demás, tener 2 o 3 opciones de terreno a comprar, pues resulta común que la opción deseada en ocasiones no pueda concretarse.

2) Asesoramiento profesional: La compra y urbanización de un terreno es un asunto mucho más complejo de lo que parece; debe ser una decisión muy meditada, pues su adquisición formará parte de nuestro patrimonio. Para garantizar que nuestros recursos se invierten sabiamente, es imperativo contar con la asistencia de alguien que sepa dónde mirar y qué preguntas hacer. En la compra de un terreno existen una serie de aspectos técnicos, legales y financieros, quehacen indispensable contar con la asistencia de profesionales especializados. Tanto un arquitecto, ingeniero, notario, abogado o corredor, pueden brindar un asesoramiento muy valioso, desde los primeros pasos de su actuación, ante una adquisición tan vulnerable. Es importante, sin embargo, que los profesionales consultados brinden informes por escrito y firmados. En este sentido, si bien el asesoramiento inicial puede hacerlo con profesionales amigos, es recomendable que evite que el asesoramiento profesional definitivo sea realizado a modo de favor; pague lo debido y recabe la documentación de respaldo necesaria (facturas, recibos) que responsabilice a los profesionales técnicos y legales por sus dictámenes, juicios, intervenciones o resoluciones. No deje todo en mano de los profesionales, interconsulte, aprenda y vigile todo el proceso.

3) Características de las construcciones de la zona: Examine cuidadosamente el área en que se encuentra interesado, para asegurarse de que las casas próximas sean de valor comparable con la que desea construir. El sobre-construir o construir por debajo de los estándares de un área, puede tener implicaciones para el caso de avalúos y valores de inmuebles.

4) Valor comercial de la zona: Verifique el costo del terreno contra otros similares en la misma zona. Determine, valiéndose de profesionales o a través de publicaciones, cuánto vale el metro cuadrado de terreno en esa zona y si es congruente con el precio y los metros de terreno ofrecido.

5) Consideraciones medioambientales: Es importante que realice una minuciosa evaluación medioambiental para verificar las condiciones de la zona y determinar si existieron usos anteriores del terreno. Se debe tener extremo cuidado en la consideración de terrenos que han servido o se encuentran demasiado próximos a: gasolineras, estaciones de radio, antenas de emisoras radiales o de telefonía celular, talleres de metalmecánica, plantas eléctricas, cobertizos abandonados, almacenaje de productos derivados del petróleo, bodegas y almacenaje industrial, laboratorios o edificios médicos, talleres de reparación de automóviles, plantas de fabricación de artículos electrónicos, compañías de fundición o niquelado, y otras industrias que utilizan substancias químicas y solventes o emanan gases sospechosos.

6) Consideraciones socio-ambientales: Antes de enfrascarse en el trato formal de compraventa, visite con tiempo nuevamente el terreno pero sin la compañía del vendedor. Hágalo al menos en tres horarios distintos: a la mañana, a la tarde y a la noche. Contemple detenidamente el movimiento, el nivel de ruidos y la actividad de la zona. Y considere el hecho de que es muy probable que sus vecinos vivan a su lado de por vida, por lo que al escoger un terreno debe usted analizar si sus vecinos cuentan con el mismo nivel cultural, social y económico que usted. Si no le convence la calidad de vida de las personas que van a rodear a su familia, no se enganche con un terreno, hasta que consiga el apropiado.

7) Unión de vecinos: Sumamente importante resulta, además, que el potencial comprador se ponga en contacto, si lo hubiese, con el delegado, representante legal o presidente de la unión vecinal u otro organismo de micro-gobierno de la zona a fin de evaluar –si los hubiese- no sólo los particulares códigos de edificación o convivencia del sitio, sino también el nivel de compromiso y participación que los habitantes de la zona tienen respecto de iniciativas encaminadas a mejorar la salud, higiene, convivencia, tranquilidad, bienestar y seguridad de la zona. Esto es realmente importante, ya que al tiempo que muchas comunidades vecinales resultan en extremo desidiosas, en otras caracterizadas como complejos, countrys, barrios cerrados o semi-cerrados (física y/o jurídicamente), existen reglamentaciones internas que muchas veces exceden con mucho a las reglamentaciones generales de la comuna a que pertenecen. Particulares códigos de edificación y/o convivencia que establecen condiciones a veces exageradamente estrictas respecto no sólo de forma y estilos de construcción, sino inclusive de los plazos en que las mismas deben efectuarse.

8) Vías de acceso y transporte: Las vías de acceso son importantes a fin de conocer los tiempos necesarios para llegar a nuestro lugar de trabajo. Verifique el estado de los accesos a la zona. Considere tomar el rumbo a su lugar de trabajo a la misma hora en que normalmente lo haría, hacia o de regreso del trabajo. Tome el tiempo del viaje y asegúrese de que se sienta tranquilo con dicho traslado. Evalúe la disponibilidad régimen regular de los diversos transportes públicos.

9) Tolerancia climática de la zona: Visite la zona en las condiciones más desfavorables, ya sea tanto por la noche como después de una gran lluvia.

10) Infraestructura y servicios disponibles: el agua corriente, las alcantarillas, la electricidad, el teléfono por línea, TV por cable, INTERNET por cable, el alumbrado público, calles, recolección de residuos, el pavimento, son fundamentales al momento de tomar la decisión de la compra de un terreno y, de no poseerlos, el costo de ejecución de los mismos. Muchos lotes se venden sin los servicios elementales para una vivienda familiar. En el caso de no contar con algún servicio, es necesario que sepamos, si la zona está dentro de lo planes de expansión de las empresas prestadoras, y cuáles son los plazos y costos previstos para los mismos. Se debe considerar, como parte del costo del terreno, cualquier gasto que represente traer los servicios públicos hasta la propiedad. Asesórese sobre los impuestos aplicables. Es importante evaluar la cercanía a escuelas, centros de recreación y esparcimiento, centros de salud, etc.

11) Topografía: Es importante que antes de comprar un lote o iniciar un proyecto se realicen estudios preliminares. Efectúe con un técnico la identificación y extensión del predio y verifique los límites tanto contemplados en las escrituras como los reales. Otro estudio de suma importancia es el de los suelos, los cuales aportan información sobre el perfil del suelo y las características de las diferentes capas del mismo, con el fin de planear los cimientos acordes con el tipo de suelo y estimar el costo del mismo. Asimismo las pruebas de infiltración son necesarias, con el fin de diseñar apropiadamente los drenajes. Debemos conocer la solidez y constitución de las tierras del terreno a adquirir. NO ES LO MISMO construir en un terreno con tierras arcillosas, arenosas o rocosas de poca, mediana o gran consistencia. Fundaciones sencillas a escasa profundidad representan SOLIDEZ quitándonos dolores de cabeza por agrietamientos o fisuras producidas por los asentamientos de la vivienda. Atienda a la composición del suelo y del subsuelo. Asegúrese de no encontrarse en zona inundable. Corrobore la forestación existente. Atienda también a la nivelación del terreno y a la orientación del viento: en un terreno plano la construcción de su casa tendrá un costo normal; si el terreno esta un poco desnivelado el proyecto de su casa podrá ser muy bonito, pero también más costosa de lo normal; si el terreno tiene un gran desnivel, su casa le costara mucho dinero. Al escoger su terreno se debe fijar que la dirección de los vientos dominantes sean contrarios al lugar donde están establecidos los rastros, basureros, industrias contaminantes del aire, canales o ríos de drenajes.

12) Forma del terreno: Un lote cuadrado o rectangular, que no es ni demasiado largo ni demasiado angosto, es preferible a uno que tiene una forma irregular.

13) Orientación del terreno: Atienda a la Orientación respecto al sol. Los lotes orientados al Sur son los menos recomendables. Estos suelen ser los más húmedos, sobre todo si allí se debe construir una propiedad de dos plantas. Los de orientación al Norte suelen ser más invasivos. Las ubicaciones con vistas al Este resultan los más aptos. Si el terreno está en clima caliente deberá buscar que la orientación de la mayoría de las habitaciones queden ubicadas hacia el norte y que la dirección de los vientos dominantes sirva para refrescar su casa; si el terreno está en clima frío deberá buscar una orientación desde el este hasta el sur, buscando que la dirección de los vientos dominantes no enfríen su casa.

14) Ubicación del terreno: Si el lote se encuentra dentro de un fraccionamiento, debemos decidir si se ubicará al inicio, la mitad o final de este, en esquina o terreno intermedio, ya que de acuerdo a esto será el precio del terreno. Casi siempre la mejor ubicación de su terreno será en esquina, ya que con ello el arquitecto contará con dos frentes para proyectar las ventilaciones y orientaciones de sus habitaciones. Aspectos legales

15) Información comercial: Antes de comprar un terreno se debe conocer bien al vendedor; es decir, que sea un vendedor preferentemente recomendado por alguien. Se deben conocer sus oficinas y desarrollos anteriores, y no está demás informarse en defensa al consumidor (en vistas a posibles denuncias) y en alguna central crediticia sobre la situación financiera de la persona física y/o jurídica que vende. Cuesta muy poco, además, googlear el nombre de la persona física y/o jurídica que vende y obtener su información personal.

16) Información legal: Antes de comprar un lote, es importante asegurarse que el inmueble esté libre de gravámenes: impuestos, hipotecas, embargos y otras deudas o afectaciones. Asimismo, el comprador debe asegurarse que la persona que está vendiendo la propiedad sea el dueño o esté autorizado para venderla, por medio de de un poder administrativo con cláusula especial para vender, o un contrato de comercialización. El comprador debe certificar el vendedor tenga escritura que lo acredite como propietario del terreno y que esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad, o al menos, en trámite de inscripción. Si lo está, pero a nombre de una asociación, debe verificar que ésta esté inscrita como tal. Asegúrese de que el representante haya independizado los lotes y saneado el predio, pues de ello dependerá que se tramite la habilitación urbana del predio ante la municipalidad. Sin ello no podrá construir ni obtener título de propiedad. Si a usted le ofrecen un terreno que por alguna circunstancia no tiene escritura, y para incentivarlo le argumentan cosas como que: “muy pronto se las entregaran” y que le harán un descuento por este “detalle”, cancele inmediatamente las negociaciones con el vendedor. Para obtener más información sobre estos particulares, acérquese a la secretaría legal y técnica de la municipalidad de la zona escogida, ya que generalmente brindan orientación gratuita.

17) Escrituras: Resulta determinante que el barrio cuente con las aprobaciones que permitan escriturar el lote. Es determinante que cuente con la aprobación definitiva de la provincia y, fundamentalmente, la posibilidad de realizar en forma inmediata la escritura traslativa de dominio. El tema de la escrituración es mucho más que una simple cuestión de papelería. Los terrenos que no son escriturados generalmente no pueden obtener créditos hipotecarios para construir la propiedad, dato vital para los que no poseen el total del dinero necesario.

18) Terrenos legalmente irregulares: Si a usted le ofrecen un terreno que fue ejido, zona comunal, tierra pública o fiscal, y le dicen que el terreno está en regularización, no compre ese terreno, ya que la regularización de la tenencia de la tierra puede tardar hasta 30 años, y usted no estará comprando una propiedad sino una posesión.

19) Conocer reglamentos y códigos de edificación: Hay que analizar los reglamentos de la urbanización de la zona con detenimiento. En general los municipios, comunas, etc., posee normativas específicas en cuanto a los que se denominan usos de la tierra, densidades de edificación, alturas de las edificaciones, retiros, etc., que pueden condicionar seriamente el proyecto de obra, o bien la calidad de vida que tengamos en un futuro. Es conveniente que previa a la decisión de adquirir, conozcamos esta normativa. Se deben conocer las Restricciones de Códigos antes de comprar un propiedad.

20) Es recomendable no firmar contratos de compraventa o de promesa de venta, sino firmar y pagar directamente al momento de la escrituración. En caso contrario, hacer un Contrato de Compraventa con un pequeño anticipo (como compromiso de compraventa) y revisar con copias de la escritura en el Registro Publico de la Propiedad pidiendo un certificado de libertad de gravamen, para verificar la situación legal del terreno y todo esto hacerlo en una NOTARÍA de su confianza.

Fuente: http://www.tucasanueva.com.mx