¿Puedo traspasar aún sin terminar de pagar?

Seguramente hay muchas personas que están ante este escenario y se hacen esta pregunta que para los profesionales del sector inmobiliario comúnmente denominan como “compraventa con cesión de deuda”.

Y la definen así: “Estos traspasos son operaciones por medio de las cuales se adquiere un inmueble sobre el cual se encuentra una hipoteca, la que garantiza un crédito otorgado a favor de quien pretende vender”, explica Guillermo Escamilla, notario 243 del Distrito Federacasasl.

Si bien es posible llevar a cabo un traspaso, es importante que éste se realice con extremos cuidados y de manera legal y segura, ya que en muchas ocasiones la gente prefiere irse  por el camino “fácil” para evitarse los trámites de dicha operación, aunque esto propiciará riesgo tanto para quien vende como para el que compra.

Por ello, en primera instancia, si quieres vender o comprar, lo mejor es “acudir con un notario, quien te dará la asesoría necesaria y te ayudará, de forma imparcial, a evaluar la posibilidad de comprar o vender, o no”, aconseja Escamilla.

El Notario te va a explicar los pasos que debes seguir ante la institución que te otorgó el financiamiento, así como algunas disposiciones legales que rigen a este tipo de créditos. De esta manera, cumpliendo con la ley, “existe la posibilidad de que adquiramos o vendamos la propiedad debidamente, haciendo que quien compre, asuma el crédito a nombre propio”, anota el vocero del Colegio de Notarios.

Si prefieres  `irte por la libre´, porque:

a) consideras que tienes la oportunidad de comprar un inmueble a un precio menor al del mercado, el cual irás pagando poco a poco;

b) porque aprovecharás un proceso de crédito ya iniciado con una institución de crédito;

c) o quizá porque como vendedor piensas que obtendrás beneficios económicos por el traspaso, al vender tu propiedad, y te librarás de una deuda más…

Te recomendamos escuchar la advertencia de los expertos: “Se trata de operaciones no recomendables para ninguna de las partes, ya que se está realizando un contrato privado sujeto al cumplimiento de condiciones, que únicamente se establecen bajo palabra”.

Una operación de esta naturaleza puede convertirse en una verdadera pesadilla por  los riesgos que implica para ambas partes.

Algunos de los riesgos

Para quien vende

Por lo común, el posible vendedor piensa que el que adquiere pagará la deuda, pero si no lo hace, el responsable será el titular del crédito original.  “Recordemos que la hipoteca garantiza el pago del adeudo, aunque no nos exenta del mismo, y en todo caso a quien llamarían a juicio sería a quien vende”, anota Escamilla.

Tú vendiste en un precio determinado, pero, por traspasar, perdiste el “control de la propiedad. Entonces, si el que te compró  decide más adelante vender, usando tu nombre, a un precio más alto,  la Secretaría de Hacienda puede exigir el pago complementario en la declaración anual.

También existe la posibilidad de que, quien compra, actuando en tu nombre y representación, adquiera otras deudas o compromisos y tú serías responsable directo del pago de las mismas.

Si vendes tu casa habitación y tienes forma de demostrarlo en términos de Ley, el ingreso que recibas estará libre de impuestos, es decir, será un dinero que recibirías íntegro. Y el experto advierte: “Sólo que esta exención sólo puede realizarse una vez cada cinco años,  ¿qué sucedería si tienes otra propiedad para vender, que podrías exentar de impuestos, y no  lo puedes hacer por haber hecho el traspaso de tu deuda y no tener escrituras?

Para quien compra

Sí estás en este caso, estás arriesgando tu patrimonio. Y es que, al buscar que  la institución que otorgó el crédito no se dé cuenta que el que pagador no es el acreditado original, con el fin de que no cambie las condiciones del financiamiento dado, el contrato permanece en lo oculto.

La consecuencia, dice el notario, es que quien presumiblemente sigue siendo el propietario es la persona que acreditó la institución financiera, ya que no se te otorgó la escritura ni se inscribió en el Registro Público de la Propiedad.

Esto implica que estarás pagando una deuda a otro nombre. Es decir, no eres tú el que está  generando un buen historial crediticio, sino él, que sigue siendo el propietario titular del crédito.

También “puede darse el caso de que, el mismo vendedor decida venderla nuevamente a otra persona, sin mayor problema”, anota Escamilla.

En caso de que le des el dinero al vendedor para él pague el crédito, corres el riesgo de que no lo haga y, en ese caso, el organismo que financia  el crédito puede exigir, no sólo las mensualidades, sino el total del adeudo, y como no se está haciendo, concluir rematar el inmueble.

Y, ¿has pensado qué sucedería si el vendedor fallece o no lo puedes localizar cuando necesites que se firme la escritura? Si esto pasa, deberás iniciar un juicio ante el juzgado correspondiente, teniendo que pagarle a un abogado, así como los gastos que conlleva del juicio. Además debes tomar en cuenta el tiempo que se va a llevar el litigio.

Así también, estas operaciones generalmente se otorgan dando un “poder irrevocable” ante notario. “Sin embargo, los poderes no son un medio legal para transmitir propiedades. Existen prohibiciones en la ley, de que los inmuebles sean adquiridos por “apoderados”, salvo ciertas excepciones. El poder se extingue por fallecimiento de cualquiera de las dos partes”, explica Escamilla.

Como regla general, si la institución crediticia se entera de este traspaso sin su consentimiento y fuera de la Ley, podría aplicar la cláusula que establece  que debe exigir la totalidad del pago del adeudo y, en su caso, una pena adicional.

12 consejos legales para la venta de tu casa

La decisión de vender la casa puede obedecer a varios factores aunque debemos tener claros los pasos a dar para que la venta se lleve a cabo sin mayor contratiempo y considerar la documentación que se necesitará para llevar a cabo la escritura correspondiente.

Los pasos a seguir y documentos que se requerirán son los siguientes:

1.- Convenir las condiciones de la venta en un contrato de promesa de venta. Este contrato deja claras las obligaciones que cada parte asume y los términos en que serpa otorgada la escritura correspondiente.

2.- Contar con la siguiente documentación original.

3.- Escritura debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Con este documento acreditamos que somos los propietarios.

4.- Boletas y comprobantes de pago de los últimos 5 años. Con estos documentos acreditamos que el inmueble se encuentra al corriente en sus contribuciones.

5.- Comprobantes de domicilio a nombre propio, para acreditar el que estamos exentos del impuesto por la venta del inmueble.

6.- Acta de matrimonio en caso que hayamos adquirido el inmueble estando casados.

7.- RCF o CURP. Este documento es necesario para un aviso que el notario debe dar a las autoridades fiscales.

8.- -Identificación oficial con fotografía.

9.- En caso de ser un inmueble en condominio, una constancia de que el mismo se encuentra al corriente en sus cuotas.

10.- En caso que el inmueble hubiere estado hipotecado, la escritura de cancelación de hipoteca o la carta de liberación expedida por la institución que nos dio el crédito.

11.- Algún otro documento derivado de la revisión que el notario haga de esta.

12.- El Notario asesorará en los pasos antes citados, obtendrá la documentación necesaria adicional a la ya mencionada y elaborará la escritura correspondiente. Su atención será imparcial y resolverá todas las dudas.

Fuente: www.metroscúbicos.com

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