Las nuevas miniciudades en DF ideales para comprar casa.

latitud-polanco-abiliaLa Ciudad de México es una de las de mayor demanda inmobiliaria en el país. Mientras a Querétaro llegan cada día aproximadamente 200 personas a vivir y 40 se suman a diario en Playa del Carmen, Quintana Roo, la capital mexicana genera una demanda de 232 viviendas por día.

La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) del Distrito Federal estima que entre 2013 y 2030 se deberán construir más de 957,000 viviendas y mejorar 1.1 millones de unidades ya existentes. Para lograrlo se deberán habilitar 40,000 unidades nuevas y 45,000 usadas cada año.

Pero por si el volumen no fuera suficiente, Seduvi apostará a la reactivación de 10 zonas del Distrito Federal en las que se impulsará  el desarrollo inmobiliario, la actividad económica, cultural y social, para convertirlos en nuevos centros urbanos, como:

  1. -Las Granadas, Nuevo Polanco
  2. -Atlampa, Santa María la Ribera
  3. -Doctores, La nueva Roma
  4. -Ciudad de la Salud, Zona de hospitales, Tlalpan
  5. -Zona Rosa, Corredor Reforma-Chapultepec / Roma-Condesa
  6. -Tabacalera, Corredor Reforma-Tabacalera
  7. -Reforma Norte, Calz. de Guadalupe-Misterios
  8. -Tacubaya, Observatorio-Tacubaya
  9. -Ciudad Aeroportuaria, Alrededor del Nuevo Aeropuerto de la ciudad
  10. -Centros ferroviarios, Santa Fe, alrededores de terminales México-Toluca

“Este es uno de los mejores momentos para invertir pues se están obteniendo dos beneficios: plusvalía y usufructo. Hay que escoger las mejores colonias pero afortunadamente ahora son bastantes”, comenta Carlos Angulo, director de Coldwell Banker Urbana.

Seduvi inició el Programa de Regeneración Urbana en 2013, pero sus efectos ya se reflejan en la plusvalía de las colonias que forman parte del proyecto.

“En Polanco hay una plusvalía de 8% sólo en el último año. Es una de las zonas más beneficiadas y que representa oportunidades de inversión inmobiliaria”, comenta Angulo.

Los cambios que implica están influenciados por diversas características ya sea la remodelación de una estatua de Lázaro Cárdenas y el traslado de oficina de gobierno capitalino a la colonia Doctores; la remodelación de las banquetas en la calle de Masaryk, en Polanco; hasta el diseño urbano que implicará la construcción del nuevo aeropuerto de la Ciudad de México.

De igual forma, están en proceso la regeneración de Santa María la Ribera, los distintos tramos de Paseo de la Reforma, así como el proyecto de convertir a Tlalpan en la Ciudad de la Salud.

“En el Distrito Federal los terrenos son muy caros entonces estos cambios lo que están implicando es la optimización de los espacios con la construcción de vivienda más eficiente en las colonias con mejor ubicación”, comenta Claudia Velázquez, directora de Desarrollo de Nuevos Negocios de Softec.

María José Fernández, directora general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), que agrupa a los empresarios inmobiliarios más grandes del país, asegura que los socios tienen un plan de inversión de 9,000 millones de dólares (mdd) para el Distrito Federal que se están destinando a proyectos mixtos en colonias y zonas que se han visto beneficiadas por el programa de regeneración urbana.

“Los primeros beneficios de este cambio ya se comenzaron a ver en la Delegación Miguel Hidalgo, principalmente la colonia Cuauhtémoc que lleva un avance de más de 2,200 mdd con desarrollos mixtos que implican oficinas, vivienda, hoteles y centro comercial”, comenta Fernández.

Adicionalmente, otras zonas de la ciudad se están beneficiando de obras anunciadas en torno a proyectos como el túnel vehicular en Río Mixcoac y el desarrollo surgido a partir de la próxima construcción del nuevo aeropuerto de la Ciudad de México.

Sin embargo, en este gran plan hay que tener cuidado. Angulo asegura: “Es posible que en la zona de Santa Fe pudiéramos ver una minusvalía si las obras para el tren que pasará por ahí no ponen cuidado en cuidar la imagen urbana del lugar pues es algo muy relevante en esa parte de la ciudad”, comenta el experto.

A continuación presentamos los principales cambios y la influencia registrada por región según el programa de regeneración urbana del Distrito Federal.

1. Las Granadas-Nuevo Polanco

Es ideal para reventa pues en poco tiempo alcanzó una de las mayores plusvalías en la ciudad. Datos de la oferta registrada en metroscubicos.com revelan una generación de valor mayor a 30% en dos años.

Además tiene una vocación corporativa, por lo que oficinas y locales comerciales en la zona son positivos. Las expectativas, según la ADI, es que se mantenga como una zona de generación de plusvalía luego de las remodelaciones recientes a Masaryk y Homero.

Este es el mejor momento para invertir en la zona de la colonia Granada y sus cercanas como Irrigación pues son denominadas la Nueva Polanco que está en pleno desarrollo.

2. Atlampa-Santa María la Ribera

La renta y adquisición de vivienda propia en esta zona es ideal. Por su ubicación y bajos precios, respecto de las zonas que le rodean, es ideal para profesionistas que buscan lugares céntricos.

La regeneración de la zona está dando un nuevo giro a la vivienda, sin embargo los especialistas consideran que será a futuro cuando se pueda ver la mayor plusvalía en esta área con vocación habitacional y comercial.

De acuerdo con datos de metroscubicos.com, la plusvalía es de 14% para Santa María La Ribera y 27% para la Tabacalera. La rehabilitación de la zona aún está en marcha y presenta desafíos en materia de mejoramiento de edificios y espacios públicos que se prevé se desarrollarán en el largo plazo.

3. Colonia de Los Doctores

Por su ubicación, en esta área lo ideal es la compra de vivienda y comercio. El Gobierno del DF planea cambiar algunas de sus oficinas a esta zona para hacer una Ciudad Administrativa de 288 hectáreas, y restaurar los monumentos culturales de los alrededores, como en la Plaza Lázaro Cárdenas, un parque con arraigo barrial, donde se recuperarán 7,900 m2, y se remozó la escultura del ex presidente.

Este cuadrante se ve favorecido por el crecimiento de colonias vecinas como la Roma y la Condesa. Sin embargo también es una colonia con problemas de percepción sobre seguridad por lo que los especialistas consideran que es una opción de largo plazo. Pese a esto, la Doctores presenta un aumento en la oferta de vivienda nueva vertical y representa una opción céntrica a bajos precios.

4. Ciudad de la salud

En el área que comprende la zona de hospitales de Tlalpan y sus colonias adyacentes, lo ideal es la compra de vivienda o espacios comerciales para renta. La Ciudad de la Salud ya alberga nosocomios de especialidad, pero se espera un desarrollo de Médica Sur con la Clínica Mayo de Estados Unidos por 800 millones de pesos, que abarcará 208 hectáreas

Así, además de servicios comerciales, 6,500 cajones de estacionamiento, y hoteles, se requiere de viviendas para los empleados que buscarán donde vivir por periodos de tiempo cortos o medianos. También se calcula que en las inmediaciones hay una población flotante de 59,600 personas, muchas de ellas pacientes.

La Ciudad de la Salud albergará la Escuela de Medicina de la Ciudad de México, Escuela de Enfermería, Centro de Prevención de Diabetes y el Centro de Prevención y Obesidad Infantil. Vecinos del lugar que solía ser de barrios populares se oponen a la nueva vocación que adquirirá la zona, por lo que se espera cierto nivel de migración, lo que abrirá oportunidades inmobiliarias.

5. Chapultepec-Condesa-Roma

Esta es una de las zonas consideradas joyas de la ciudad. Lo ideal aquí es la compra de vivienda como inversión, así como para la instalación de negocios inmobiliarios por la movilidad y rotación de la zona.

La plusvalía es alta debido a su cercanía con centros laborales, culturales y de entretenimiento. Además se rehabilitarán parques y espacios públicos. El plan de gobierno capitalino contempla obras como la creación de un parque lineal entre el paradero de autobuses de Chapultepec y la Glorieta de Insurgentes que conlleva un andador cultural y un túnel subterráneo para disminuir el tráfico de paso de automóviles; también se contempla la rehabilitación de la glorieta de la Fuente de Cibeles y otras seis fuentes urbanas, así como la instalación de luminarias sobre 11,753 m2, la instalación de 80 bancas y 40 bici-estacionamientos.

6. Reforma-Tabacalera

La zona es propicia para la renta, dada la baja disponibilidad de vivienda nueva, especialmente porque en el área hay un cúmulo de edificios con fachadas históricas y eso complica su renovación.

El principal atractivo es que se sitúa en el corazón de la ciudad, con excelente movilidad, su vida cultural y de negocios. Los planes de renovación comenzaron en 2010, cuando se rehabilitó la Plaza de la República (donde está el Monumento a la Revolución), pero el avance va a paso lento.

7. Tacubaya

El potencial de este cuadrante se basa en crecimiento residencial, movido por quienes se emplean en la zona centro o en el nodo corporativo de Santa Fe, que buscan opciones de vivienda media en colonias como San Pedro de los Pinos, Real del Monte, Cove y Bellavista, entre otras, donde actualmente se construye vivienda vertical.

El área se verá beneficiada de las inversiones para regenerar Tacubaya, donde se destinarán 808 millones de pesos para crear un Centro de Transferencia Modal (Cetram) de 3,000 metros cuadrados, que ordene el caos que hoy impera en el área por la confluencia de la central de autobuses poniente, el Metro, líneas de taxis y autotransporte urbano, así como comercio ambulante.

El Cetram sustituirá los paraderos por conexiones subterráneas. Se ubicará sobre Observatorio, frente a la Unidad Militar y se empezará a construir este año. También se rehabilitará la plaza Charles de Gaulle y el emblemático edificio Ermita, donde se habilitarán oficinas y vivienda.

8. Cercanía al nuevo aeropuerto

Un aeropuerto generalmente representa la oportunidad de crear un negocio inmobiliario integral, el problema con esta zona es que está en proceso de planeación, lo que implica cierta incertidumbre pues falta que se lleve a cabo y se concluya para conocer el valor real para la inversión, que en este momento sería en un plan especulativo.

Los expertos dicen que en dos años se tendrá mejor conocimiento para valorar la plusvalía en la zona.

El área de influencia podría ser enorme, pues sólo la terminal del Nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México abarcará 4,536 hectáreas de un total de 10,045 hectáreas de superficie.

En las áreas aledañas habitan 4 millones de personas, por lo que el gobierno federal prevé un rediseño urbano donde se construirán espacios públicos, para investigaciones ambientales y nuevos parques. También habrá obras de movilidad desde y hacia el aeropuerto al centro del Distrito Federal y las zonas colindantes del Estado de México.

9. Reforma-Calzada de los Misterios

Lo ideal en la zona es la compra de vivienda y locales comerciales, ya que se impulsará como un corredor turístico. La regeneración se dará en dos etapas: el rescate del perímetro contiguo a la Basílica de Guadalupe que incluye el corredor Fray Juan de Zumárraga y la Plaza Mariana.

Lo que buscan las autoridades, según revela el plan delegacional, es que el turista al llegar, no sólo vaya a la Basílica, sino al parque del Mestizaje, al Museo del Ferrocarrilero, que recorra la calzada de Los Misterios para ver todas las esculturas, e inclusive pernocte y coma en los restaurantes.

En una segunda etapa, el gobierno considera el rescate de las avenidas Misterios y Calzada de Guadalupe, transformándolas en dos grandes ramblas, similar a lo que hoy existe en Barcelona. Se trata de integrar la zona a la glorieta de Peralvillo-Tlatelolco. El área requiere de mejoras en la infraestructura, algo que aún tomará tiempo.

10. El poniente de la Ciudad

La construcción del tren a Toluca implica dos zonas en el Distrito Federal que se verán principalmente impactadas por la obra: la zona de Observatorio donde se instalará la terminal y la de Santa Fe donde habrá una estación.

De acuerdo con los especialistas la zona de Observatorio implica beneficios para la adquisición de vivienda y desarrollo de espacios comerciales lo que la hace ideal para invertir.

Aunque en el caso de Santa Fe, un polo comercial y de oficinas, hay un segmento que podría verse afectado: la vivienda plus para segmentos de alto ingreso, pues en Vasco de Quiroga se ubicará una estación ferroviaria, que podría disminuir su exclusividad y su plusvalía que actualmente tiene una tendencia creciente.

La expectativa es que el tren se concluya en el año 2017 por lo que una inversión inmediata es positiva.

A la fecha la construcción del Tren Interurbano México-Toluca registra un avance de 10%, en él se invertirán 38,000 millones de pesos para 58 kilómetros de vía y dos terminales: Zinacantepec y Observatorio, además de cuatro intermedias: Terminal de Autobuses (Toluca), Metepec, Lerma y Santa Fe.

 

Fuente/Metroscubicos

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