Fibras, los titanes inmobiliarios

imagenNueve fideicomisos especializados cotizan en bolsa y tienen un valor aproximado de 172 mil millones de pesos

Los vehículos para inversión inmobiliaria conocidos como Fibras, un diminutivo para Fideicomiso especializado en bienes raíces, son el modelo que ha revolucionado el mercado inmobiliario con una inyección fresca de recursos y una nueva directriz para la adquisición y manejo de inmuebles.

El monto de sus inversiones supera los miles de millones y con ellos, adquieren toda unidad inmobiliaria a la que encuentran una chispa de potencial. Nueve fideicomisos integran la mesa redonda del sector inmobiliario: Fibra Uno, Fibra Hotel, Fibra Inn, Fibra Macquarie, Terrafina, Fibra Shop, Fibra Prologis y Fibra Danhos, además, a partir del 10 de diciembre, una novena figura se sumó al grupo con la presentación de Fibra Monterrey, lo que habla del interés que ofrece esta figura a los inversionistas Entre todas acumulan un valor de 172 mil millones de pesos, una cifra que ya representa 1.05 por ciento del PIB en México.

Las Fibras ofrecen atractivos tanto en su política de adquisiciones como en la factibilidad para invertir en ellos. Por algo son el vehículo financiero con mayor crecimiento en México, único que permite a fondos como las Afores, invertir en valores respaldados por inmuebles, ya sean edificios de oficina, naves industriales, hoteles o centros comerciales.

Este joven modelo permite al ahorrador ejercer su inversión en un bien inmueble que le produce una renta. En la medida que incrementan los ingresos del complejo, aumenta el valor de las acciones como parte de su dinámica financiera.

Génesis de los fideicomisos

El primer fideicomiso oficial, a partir de su cotización en Bolsa Mexicana de Valores (BMV), fue Fibra Uno cuyo estreno se realizó en 2011. En dicho evento, se tuvo una emisión de 3 mil millones 625 de pesos, un máximo que sorprendió a propios y extraños. A partir de este momento continuó un año después con un monto de 8 mil millones 877 pesos y una tercera vez por 22 mil millones de pesos.

A su creación le siguieron la publicación en la BMV de Fibra Hotel y Fibra Macquarie en diciembre de 2012, y para 2013, la misma acción era efectuada por Fibra Inn y Terrafina. En esos tiempos, Credit Suisse señaló que el valor de las fibras ascendía a los 98 mil millones de pesos, una cifra que en pocos años superaba el valor de muchos actores del sistema financiero.

El momento se expandió rápidamente y comenzó a influir en otros actores del mercado inmobiliario. Los desarrolladores expertos, que por mucho tiempo habían dedicado sus tareas al asesoramiento, administración y en algunos casos construcción de inmuebles, encontraron en el vehículo financiero una nueva forma de multiplicar sus inversiones.

Tal fue el caso de Fibra Shop, cuyos socios con más de 50 años de experiencia en el ramo de los centros comerciales, iniciaron el fideicomiso con 8 centros comerciales, equivalentes a 140 mil metros cuadrados de área rentable. Transcurridos 18 meses, ahora cuentan con 14 centros comerciales y 400 mil metros cuadrados de área rentable, duplicando las unidades de su portafolio.

Pasos de gigante

La intensidad registrada en el índice de crecimiento de las Fibras durante los últimos meses, confirman la estabilidad del vehículo en un modelo de expansión constante. La emisión de certificados en bolsa y el interés del mercado por participar, mantienen su plataforma firme y con miras a mayores inversiones durante 2015.

Cada Fibra ha confirmado ambiciosos planes de expansión, buscando aumentar su portafolio de adquisiciones y a veces, asumiendo nuevas actividades como la inversión en nuevos sectores o el desarrollo de inmuebles en ciudades que auguran un crecimiento importante en los próximos años.

Para el periodo 2015-2016, Fibra Hotel anunció el desarrollo de 15 nuevos inmuebles en el país. Con un fondo de 3 mil millones de pesos para remodelaciones y expansiones, además de dos líneas de crédito por mil millones de pesos para desarrollo y adquisición, el fideicomiso ha dejado en claro que no aligerará el paso en adquisiciones. Hoy su atención se centra en urbes como Querétaro, Puebla y ciudades de la zona del Golfo de México, cuyos ritmos de crecimiento económico mantenido e importantes inversiones como las esperadas en el sector energético, prometen convertirlas en potenciales para nuevos desarrollos hoteleros.

Por su parte, Fibra Shop se impuso como meta la adquisición de 12 a 15 centros comerciales adicionales a los 14 actuales, con una inversión de 400 a 500 millones de dólares. Además, los mismos socios de Fibra Shop llevan el desarrollo de 10 centros comerciales por un valor de 500 millones de dólares. En este caso, el fideicomiso ha contemplado su participación en co-inversión de hasta 12 por ciento de su patrimonio.

Para Fibra Uno, el momento no podría ser mejor. Apenas firmaron un contrato de adquisición para 19 centros comerciales por un monto de 557 millones de pesos. Con una participación de 49.4 por ciento en el mercado de las Fibras, el primer fideicomiso obtuvo una calificación ´AAA (mex)´ por su solidez financiera dentro del sector inmobiliario. El fideicomiso contaría con un monto de 24 mil millones pesos disponibles para su plan de inversión 2015.

Fibra Macquarie aprovechó 2014 para firmar la adquisición de 44 mil 600 metros cuadrados para arrendamiento y expansiones, equivalentes a más de 259 propiedades industriales repartidas en 22 ciudades de la República Mexicana, además de 7 complejos comerciales en su haber.

Los resultados obtenidos por las inversiones de Fibra Macquarie, han permitido al grupo ofertar títulos en el mercado bursátil para garantizar la obtención de futuros préstamos. Así se ofrecieron al mercado global 180 millones de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), los cuales ascienden a un monto de 4 mil 230 millones de pesos, recursos que entrarían al presupuesto para el pago de remodelaciones y adquisiciones convenidos en su plan financiero 2015.

De la misma manera, el fideicomiso Terrafina concluyó la colocación de 400 millones de dólares en CBFIs. Todo apunta a que dichos fondo financiarían un ambicioso plan de expansión, ampliando su área rentable a 22 millones de pies cuadrados.

Otro importante factor que favorece especialmente a los fideicomisos especializados en inmuebles industriales, como Terrafina y Macquarie, es la capacidad para proteger su inversión en situaciones donde el peso presenta debilidad; esto gracias a que trabajan un gran porcentaje de sus rentas en dólares.

Por su parte, Fibra Inn informó en su Plan de Crecimiento para el periodo 2015-2016, el objetivo de sumar a su portafolio 15 unidades y otras 15 para 2016. Para alcanzar sus metas, el fideicomiso contará con un fondo de 2 mil 832 millones de pesos por el incremento de capital a partir de una suscripción de certificados bursátiles.

Además, tienen acceso a mil 400 millones obtenidos a través de apalancamiento, los cuales se suman a una línea de crédito inicial de 2 mil 300 millones de pesos, destinados a financiar sus proyectos en 2015.

El último agregado al selecto grupo de fideicomisos fue Fibra Monterrey, grupo que confirmó su estatus en la BMV el 10 de diciembre de 2014. Su presentación estuvo avalada por la oferta pública de certificados bursátiles por un monto de mil 749 millones de pesos.

Aun cuando no comparten una estructura fiscal con las Fibras, los fideicomisos FHipo y el Fideicomiso Hipotecario del Grupo Sordo Madaleno (antes Fibhios), mantienen importantes planes de inversión para 2015, en especial con el lanzamiento de una oferta pública por 7 mil 866 millones de pesos a inicios de año por parte de Grupo Sordo Madaleno.

Fuente: Centro Urbano

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