Claves para administrar con éxito un condominio.

condominioUn problema común de los condominios es su administración, este tema “puede crear controversia entre vecinos –especialmente los que no cumplen—, sin embargo, es una manera de crear conciencia de la importancia de cuidar el patrimonio común”, asegura Aydee Oteiza quien tiene más de 20 años en el ramo inmobiliario y hoy se dedica a la administración de condominios.

Cuando un edificio no está bien administrado hay desorganización y anarquía, lo que se refleja en una mala apariencia, además de que este deterioro se traduce en pérdidas económicas para todos.

En este sentido, existen dos alternativas: la administración externa (de la que hablaremos en una próxima entrega) o que el administrador sea un condómino. Esta útima opción significa que la persona conoce bien las necesidades del inmueble y que la comunidad se puede ahorrar un gasto considerable extra.

La ley protege tu patrimonio

Para que la administración de un condominio y las quejas en general tengan validez legal es importante el aval de la Procuraduría Social (Prosoc). Así, en caso de cualquier controversia se puede solicitar su intervención para poder llegar a acuerdos.

Héctor Iván Rangel, director de operaciones de Harmony -empresa especializada en administración de condominios- afirma que actualmente la Prosoc no sólo es conciliatoria, sino ejecutora: en el caso de los morosos, puede aplicar multas de 10 a 100 días de salario mínimo”.

Los registros que debes cumplir ante esta dependencia son:

1- Registrar el condominio. Esto se hace con la escritura constitutiva del Régimen Condominal de la vivienda pero si no cuentas con ella, la Prosoc puede tramitarla sin costo. Acude a la oficina de Atención y Orientación de la entidad, con una copia de tu escritura individual y una identificación oficial.

2- Elección del administrador y comité de vigilancia.
El nuevo administrador puede elegirse por rifa, por orden de departamento, o bien, si alguien se propone para el cargo. Se lleva a cabo la elección en una Asamblea General a la que, por lo general, convoca el anterior administrador, el comité de vigilancia, o bien, uno de los mismos propietarios del inmueble a quien la ley otorga el derecho de hacerlo –en caso de no haber las anteriores figuras— pero reuniendo las firmas del 10 al 20% del total del condóminos.
Acude a la Prosoc para gestionar la acreditación de la Convocatoria de la Asamblea General Ordinaria en la que se nombrará al administrador(a) y al Comité de Vigilancia.

1- El vecino que funja como administrador también debe registrarse ante la Prosoc, el trámite debe efectuarse cada vez que haya cambio de administración.
Si se trata de un administrador profesional debe presentar: copia del contrato de prestación de servicios firmado por los miembros del comité de vigilancia, copia del acuse de la fianza entregada al comité de vigilancia y copia de la certificación vigente como administrador profesional expedida por la Procuraduría.

“Como administrador, la Prosoc te convoca a un curso de capacitación, recibes un libro de actas con un número y un sello de la Procuraduría, donde cada vez que hay asamblea ordinaria (dos o tres veces al año) o extraordinaria por algún evento o acuerdo especial, se asientan los reportes de asistencia y acuerdos”, señala Aydee Oteiza.

En la reunión, los vecinos que tendrán voz y voto son los propietarios, los arrendatarios sólo podrán externar su opinión.

De acuerdo con la especialista en bienes raíces, “la ley sugiere que haya un administrador y un comité formado por condóminos que vigilarán las acciones del administrador”.

Rotación del administrador y su pago

“La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, dicta que todos los condóminos deberán ocupar el cargo una vez y contempla periodos de seis meses a un año mínimo, con posibilidad de ser renovado un año más”, indica Oteiza.

Cuando algún condómino no quiere llevar la administración esto se acepta por consenso pero debe pagar, según la ley, una cuota extra que se va al fondo de reserva en beneficio del edificio.

Cuotas y extracuotas

El mayor problema de los condominios son los pagos de cuotas y extracuotas. En opinión de Oteiza, la cuota se fija conforme a un presupuesto anual, es decir, se calculan los gastos fijos como pago de portero, limpieza, luz, mantenimiento de las bombas, lavado de la cisterna, basura, etcétera.

También recomienda contar con un fondo de reserva, que deberá ser el 10% del acumulado de todas las cuotas como pide la reglamentación condominal publicada por la Procuraduría social del DF, misma que preveé su uso frente a los condóminos morosos. Así, el administrador puede respaldar los gastos momentáneamente para luego reponerlo con el dinero que paguen los deudores.

Los gastos extraordinarios se prorratean entre todos los departamentos y puede ser una extracuota que le corresponda proporcionalmente al propietario, viva o no en el inmueble.

Asambleas ordinarias y extraordinarias

La convocatoria se hace con 15 días de anticipación para una junta ordinaria que se realiza al menos dos veces al año, con el fin de informar sobre el estado de la administración del condominio, los gastos, así como para tratar asuntos pendiente y de interés al condominio.

De acuerdo con la experta, por reglamento se da media hora de tolerancia. Después, se levanta el acta con los presentes, se nombra un escrutador que rige el orden de esa junta y el administrador funge como secretario porque será quien levante el acta y la asentará en el libro.

Sorpresivamente, cada tiempo se hace un arqueo de caja por parte del comité de vigilancia, o del administrador, cuando existe un tesorero para evitar mal manejo de los recursos.

Plan B: administración externa

Cuando existe la liquidez plena para pagar con puntualidad, se puede considerar la contratación de una administración externa.

 

Metroscúbicos

Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s