Vivienda vertical: el rostro de las grandes ciudades cambiará.

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La fisonomía de las grandes ciudades cambiará. En zonas desiertas se erigirán grandes desarrollos que tendrán una virtud: espacios para vivir y tiendas de todo tipo para los vecinos.

Desde febrero de 2013 se construyen las primeras dos fases del proyecto Miyana Ciudad Molière en la zona de Polanco, en la Ciudad de México, un proyecto con cerca de 500,000 metros cuadrados de espacio corporativo, vivienda, comercial, entretenimiento y estacionamientos. La apuesta de Grupo Inmobiliario Gigante, diseñada por los despachos Legorreta + Legorreta y Grupo Architech, es parte de la tendencia que ha alentado en los últimos cinco años el desarrollo vertical y a maximizar la rentabilidad de la tierra en las grandes ciudades.
La Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) es, después de Tokio y Seúl, una de las 10 aglomeraciones urbanas más pobladas en el mundo, según la Organización de las Naciones Unidas (ONU). Y se estima que hacia el año 2050, 75% de la población mundial viva en ciudades.
Esa nueva estructura se integrará a otros proyectos ya en operación como Reforma 222, Arcos Bosques y Antara, además de otros en construcción como Nuevo Sur y Metropolitan Center en Monterrey.
El uso mixto acompaña cada vez con mayor frecuencia el desempeño del mercado y el potencial del país para desarrollar 1,400 centros comerciales nuevos, contra los 2,300 de Brasil y los 358 de Colombia, según datos del International Council of Shopping Centers (ICSC).
La intensa actividad comercial prevista para el periodo 2014-2017 demuestra el atractivo que ha generado esta fórmula de combinar usos de inmuebles entre los inversionistas. En ese lapso se edificarán 25 proyectos de usos mixtos.
Aunque con intentos previos, los recientes formatos multiusos han alentado a diversos desarrolladores a optar por los usos mixtos como un valor agregado para quienes hoy ofrecen espacios comerciales en este formato de negocio, por los que se llegan a pagar cerca de 40 dólares por metro cuadrado de renta, comenta Giovanni D’Agostino, presidente de Newmark Grubb Mexico City.
Sobre los precios de los espacios comerciales, Luis Llaca, vicepresidente de Corporate Retail Solutions en la firma JLL, dice que los retailers (comerciantes) están dispuestos a pagar rentas de mayor valor si se trata de una buena ubicación y el proyecto está bien hecho.
En los más exitosos fashion mall (centros comerciales de moda), como Santa Fe, Plaza Satélite o Plaza Universidad, actualmente se paga un promedio de 50 dólares por metro cuadrado de arrendamiento, según indica un reporte reciente de la firma de corretaje CBRE.

El perfil del terreno
La Ciudad de México es una de las urbes que ha adoptado este modelo de desarrollo, y son muchos los factores que impulsan este nuevo concepto, pero dominan dos: el crecimiento vertical y la complejidad de la movilidad urbana.
En 2013 se agregaron al inventario nacional 23 centros comerciales con una superficie total de 700,000 metros cuadrados de espacios con conceptos fashion mall, lifestyle center, power center y cinco de éstos fueron de uso mixto. Simultáneamente, las autoridades le han apostado a una ciudad más compacta, donde proliferen los usos mixtos que permitan mayor verticalidad y, por supuesto, se continúe ejecutando el reciclaje urbano.
Es el caso de corredor Vallejo, al norte de la Ciudad de México, donde actualmente se construye el complejo Vía Vallejo, que buscará atender la demanda de 1.3 millones de habitantes y 900,000 consumidores primarios con la incorporación de locales comerciales, un hospital y 1,400 viviendas medias. Todo edificado verticalmente.
Con este reciclaje, el gobierno de la Ciudad de México busca reducir el uso del auto, aumentar 40% el de transporte público, 20% el uso de la bicicleta y hacer esta urbe más peatonal, que permita tener un 30% de desplazamientos a pie.
Pero esta nueva tendencia enfrenta un gran reto: los desarrollos mixtos verticales deben ir acompañados de infraestructura urbana, como áreas comunes y parques, acorde con ese concepto. Y sobre todo es necesario un marco normativo y programas sociales que abarquen desde reglas de edificación y protección civil, hasta seguridad y normas de convivencia en condominio.
José Antonio Rueda, urbanista e investigador del ITESM, ve en el uso mixto la solución al problema de disponibilidad de terreno. “Para que funcione debe establecerse una legislación local como la que opera en Barcelona, París o Berlín, donde existe planeación urbana y leyes que otorgan la dotación de equipamientos para cada metro cuadrado de nuevos proyectos inmobiliarios.”

Los clientes y la inversión
Para quienes ayudan al diseño de conceptos y comunidades, el formato combinado ofrece amplias posibilidades a inversionistas y desarrolladores con exceso de liquidez por ejercer. En los próximos tres años se invertirán un total de 45,700 millones de pesos (mdp) para edificar 77 centros comerciales en sus diferentes formatos. El entorno cambiará entonces. “Hay tanto dinero que sigue siendo el factor financiero predominante, pero detrás están las bases del desarrollo inmobiliario, que es lo que finalmente genera proyectos”, explica José Luis Quiroz, director de IQ Real Estate.
Desde 2013, marcas como C&A, H&M, Forever 21, American Eagle, Aeropostale y GAP, entre otras, iniciaron procesos de expansión en México. Lo anterior es también parte de la inercia previa que habían alcanzado desde 2012 marcas como Louis Vuitton, Escada, Hermès, Salvatore Ferragamo, Tiffany & Co., que el año pasado facturaron 14,000 mdd en México.
Aun así, después de una buena ubicación lo relevante es la combinación entre la experiencia de estar en un lugar y la mezcla de giros y marcas. Jorge Lizán, ex vicepresidente del ICSC, considera que el peso que tienen grupos como Inditex, Alsea, Axxo y Carso, también obedece al desarrollo de miniciudades.
Pero no sólo las áreas comerciales, hotelería y vivienda se benefician de los desarrollos verticales de usos mixtos. Pablo Yrizar, vicepresidente de la empresa de servicios inmobiliarios CBRE, detalla que existen aspectos que aún no observan desarrolladores, como la maximización de la renta de estacionamientos en diferentes horas del día.
Además, dice, hoy una empresa obtiene en promedio un cajón de estacionamiento por cada 30 metros cuadrados de espacio arrendado, y eso no hace factible proveer a su personal de área complementaria de aparcamiento.
“Muchas empresas requieren actualmente de un cajón de estacionamiento por cada 15 metros cuadrados, cuando la norma está a la mitad del requerimiento. Por eso, en un uso mixto los empleados suelen utilizar el espacio cuando el flujo del área comercial es bajo”, dice.
Entre los usuarios corporativos de usos mixtos, el directivo señala a los que requieren más de 1,000 metros cuadrados debido a que no sólo demandan seguridad e independencia operativa, sino servicios para su personal. Caso distinto es el que rige a los grandes usuarios, que demandan más de 30,000 metros cuadrados, muchos de ellos del sector financiero, pues requieren de espacios independientes, seguridad, confidencialidad y control.
Con todo, la combinación de usos de los nuevos proyectos en construcción incrementa la tendencia de expansión inmobiliaria en las principales ciudades de México, por lo que zonas impensables tendrán, en tan sólo tres años, gigantes inmobiliarios. Y algunos de éstos donde menos te lo imaginas.

 

 

Fuente/Forbes.com.mx

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