Fibras cambian la forma de ver al mercado inmobiliario.

viviendas centro urbano

“A poco más de dos años de debutar en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), la figura de Fideicomiso Inmobiliario de Bienes Raíces, mejor conocida como Fibras, ha alcanzado un valor de capitalización de 112,000 millones de pesos.

Estos instrumentos llegaron a México luego de un extenso trabajo para adecuar un marco regulatorio, y ahora han cobrado gran fuerza e interés en el mercado local.

Los Fibras, activos ampliamente utilizados en mercados desarrollados como Estados Unidos y países europeos, como Inglaterra, ofrecen exposición al creciente mercado inmobiliario de México desde edificios de oficinas, naves industriales, hoteles y centros comerciales, aunque ya se habla de que participarán en proyectos de infraestructura.

“Los Fibras son una verdadera revolución, están cambiando irreversiblemente la manera de ver el mercado inmobiliario en México”, dijo Alejandro Reynoso, director de Banca de Inversión de Actinver.

“En el 2011, se lanzó en la BMV el primero de estos instrumentos, Fibra Uno (FUNO) y actualmente operan otros cuatro más: Fibra Hotel (FIHO), Fibra Macquarie, Fibra Inn (FINN) y Fibra Terrafina.

De acuerdo con José Manuel Allende, director adjunto de planeación de la BMV, los cinco Fibras han colocado recursos por más de 72,000 millones de pesos en los últimos dos años; 70% se ha realizado en los últimos seis u ocho meses. “El instrumento tiene mucho interés por parte de inversionistas”, aseguró.

Los recursos que levantan en Bolsa se utilizan para realizar nuevas adquisiciones y ampliar sus portafolios de inmuebles. En México, la ley marca que se debe invertir al menos 70% de los activos totales en inmuebles destinados al arrendamiento o actividades similares. El resto debe ir a valores gubernamentales o acciones de sociedades de inversión de instrumentos de deuda.

En este contexto, al menos 95% del resultado fiscal se debe distribuir entre los inversionistas en forma de un dividendo, que se paga trimestralmente. En promedio, estos instrumentos han ofrecido a sus inversionistas un rendimiento de 40% por año, y “han transparentado el mercado inmobiliario, de manera que todos los jugadores cuentan con información completa”, afirmó Reynoso.

Ante el interés que han generado estos instrumentos, empresas como ICA, constructora de infraestructura, ha manifestado su interés por lanzar un nuevo Fibra basado en infraestructura, un instrumento que sería diferente a los CKDs que operan actualmente.

La empresa ha comunicado que ya se encuentra en pláticas para que pueda cobrar vida la figura de Fibras para infraestructura, como en proyectos de carreteras y hospitales. Aunque aún queda por ver si las autoridades aceptan este nuevo modelo de Fibra.

Diversificadas y especializadas

En el mercado mexicano se cuenta con dos tipos de Fibras, las diversificadas y las especializadas. Las primeras invierten en diferentes clases de inmuebles, como FUNO y Macquarie, que cuentan con centros comerciales, edificios de oficinas, naves industriales, etcétera.

Mientras que las especializadas se componen de un solo tipo de propiedades como FIHO y FINN, que sólo compran de hoteles de negocios, en tanto que Terrafina invierte en naves industriales.

En este contexto, Alejandro Reynoso, de Actinver, explica que los dos tipos de Fibras coexisten y mientras que la diversificada da un promedio del sector (real estate), las especializadas permiten obtener un rendimiento adicional.

En este sentido, el directivo prevé que la industria seguirá probablemente avanzando en Fibras especializadas.

Además, destacó que en muy poco tiempo México ha tomado el liderazgo en el mercado bursátil de bienes raíces en América Latina, en donde algunos mercados cuentan con instrumentos similares; México tiene el esquema más flexible y moderno.

Atractivos para las afores

Los Fibras también resultan un instrumento con gran atractivo para las administradoras de fondos para el retiro (afores), ya que son uno de los pocos vehículos para que tengan exposición al mercado de bienes raíces en México.

A lo anterior, se le suman los incentivos fiscales, ya que, al ser considerados como ingreso pasivo, no pagan impuestos.

Alfonso Munk, director ejecutivo de Prudential Real Estate Investors de América Latina, indicó que los Fibras son instrumentos líquidos y generan buenos dividendos y comentó que va a tomar un poco de tiempo para que las afores inviertan de forma más activa debido a que es un instrumento relativamente nuevo.

De acuerdo con José Manuel Allende, de la BMV, en las próximas semanas saldrá Fibra Shop, un instrumento especializado en centros comerciales con una oferta de más de 70,000 millones de pesos.

Y expresó el directivo del mercado bursátil mexicano que “los intermediarios (bursátiles) trabajan en otros proyectos. Creo que hacia la segunda mitad del año vamos a volver a ver nuevas salidas de Fibras”.

Últimas colocaciones

Terrafina y FINN, que llegaron a inicios de este año a la BMV, levantaron en su Oferta Pública Inicial (OPI) 9,520 y 4,461 millones de pesos, respectivamente.

Y para continuar con el apetito por estos instrumentos, en enero FUNO realizó su tercer follow on por 22,000 millones de pesos para seguir aumentando su portafolio de propiedades.

Asimismo, a finales de mayo, FUNO anunció la inscripción de un total de 169 millones de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) para realizar el pago de adquisiciones y para mantener una parte en Tesorería.

FIHO no se quedó atrás y a inicios de junio realizó su segundo follow on, en el que levantó 4,877 millones de pesos para seguir con sus planes de crecimiento.

De esta manera, tan solo en lo que va del 2013, estos instrumentos han levantado en el mercado mexicano 40,858 millones de pesos, superando los recursos conseguidos en conjunto por las seis empresas que en el 2012 debutaron en la BMV.

En tanto, Terrafina adquirirá un portafolio de 87 propiedades industriales en México de Kimco Realty Corp. y su socio American Industries por 600 millones de dólares.

Mientras que Fibra Macquarie cuenta con 600 millones de dólares para invertir para los próximos meses.

Fuente: El Economista.

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